El mercado inmobiliario de Puerto Montt y Puerto Varas cerró el primer semestre de 2026 con señales de recesión, aunque con comportamientos diferentes. Mientras Puerto Montt registra una caída sostenida de las ventas y acumula 2.241 viviendas nuevas disponibles, Puerto Varas comienza a mostrar indicios de estabilización, según el Informe Inmobiliario USS–Tinsa, presentado este martes 20 de octubre en la Cámara Chilena de la Construcción de Puerto Montt.
El estudio, analizó las ventas, el inventario de viviendas, los precios y las condiciones de acceso habitacional en ambas ciudades de la Región de Los Lagos.
Uno de sus hallazgos más preocupantes es la brecha entre el precio de las viviendas y los ingresos familiares: adquirir una propiedad nueva representa más de 16 años de ingresos de un hogar, una de las relaciones más desfavorables del país.
Puerto Montt profundiza su recesión inmobiliaria: caen las ventas y aumenta el stock
Las cifras reflejan un deterioro del mercado de viviendas nuevas en Puerto Montt, donde la oferta disponible sigue creciendo pese a la disminución de las operaciones comerciales.
Durante el primer trimestre de 2026 se vendieron 183 viviendas, cifra que descendió a 161 unidades en el segundo trimestre, equivalente a una caída del 12%.
En paralelo, el inventario aumentó desde 2.087 hasta 2.241 viviendas, un incremento de 7,4%, aunque la cantidad de proyectos comercializados disminuyó de 43 a 40.
La comparación interanual evidencia un escenario todavía más complejo. Durante los primeros seis meses de 2026 se concretaron 344 ventas, frente a las 443 registradas en igual período de 2025.
Esto representa una contracción de 22,3% en las ventas de viviendas nuevas, mientras que el inventario disponible aumentó un 22,4% respecto de junio del año anterior.
Menos ventas por cada vivienda disponible
Otro indicador relevante es la tasa de absorción inmobiliaria, que mide la proporción de viviendas vendidas respecto del stock disponible.
En Puerto Montt, este indicador disminuyó de 8,8% a 7,2% entre el primer y segundo trimestre, reflejando una menor capacidad del mercado para comercializar las propiedades ofertadas.
Para Carlos Aguirre, académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián y editor del informe, esta combinación constituye una señal característica de un mercado en recesión.
“Puerto Montt y Puerto Varas comparten mercado, pero hoy viven momentos distintos. En Puerto Montt se acumula oferta sin vender mientras las ventas caen, una señal típica de recesión. Puerto Varas logró reducir su stock y podría estar tocando fondo, pero hablar de recuperación exige ver un alza sostenida de las ventas”.
El especialista advierte que el problema estructural continúa siendo la dificultad de las familias para acceder a una vivienda propia.
Puerto Varas reduce su inventario y muestra señales de estabilización
A diferencia de Puerto Montt, el mercado inmobiliario de Puerto Varas presentó indicadores que podrían anticipar una estabilización, aunque todavía no permiten confirmar una recuperación.
Entre el primer y segundo trimestre, el stock de viviendas nuevas disminuyó desde 624 a 568 unidades, una reducción de 9%.
Las ventas también experimentaron una leve baja, pasando de 58 a 56 viviendas, equivalente al 3,4%. Sin embargo, debido a la mayor reducción del inventario, la tasa de absorción mejoró desde 9,3% hasta 9,9%.
La comparación anual entrega otra señal favorable: durante el primer semestre de 2026 se comercializaron 114 viviendas, frente a las 104 del mismo período de 2025.
Esto representa un crecimiento de 9,6% en las ventas semestrales, en contraste con la contracción observada en Puerto Montt.
Pese a estos resultados, los especialistas enfatizan que una recuperación sostenida requiere incrementos continuos en la demanda y no solamente una reducción del stock disponible.
Comprar una vivienda exige más de 16 años de ingresos familiares
Uno de los resultados más relevantes del informe corresponde a la asequibilidad habitacional, es decir, la relación entre el valor de una vivienda y los ingresos de las familias que podrían adquirirla.
Según el estudio, comprar una vivienda nueva en Puerto Montt o Puerto Varas requiere destinar el equivalente a más de 16 años de ingresos familiares, sin considerar otros gastos del hogar.
Fuente: Informe Inmobiliario USS–Tinsa,
primer semestre de 2026.
Este indicador, conocido como Price to Income Ratio (PIR), supera ampliamente los registros de otras ciudades del país:
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Puerto Montt y Puerto Varas: más de 16 años de ingresos familiares.
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Concepción: 10,95 años.
-
Región Metropolitana: 9,95 años.
Como referencia, la Cámara Chilena de la Construcción considera que una vivienda cuyo valor supera cinco años de ingresos familiares se encuentra en la categoría de severamente no alcanzable.
El 100% de las viviendas nuevas en Puerto Montt supera el dividendo recomendado
La dificultad no se limita al precio de compra.
El informe revela que el 100% de la oferta de viviendas nuevas en Puerto Montt requiere un dividendo hipotecario superior al 25% del ingreso familiar, umbral de referencia utilizado por las instituciones financieras para evaluar la capacidad de pago.
En términos prácticos, esto significa que ninguna de las viviendas nuevas consideradas en el estudio se ajusta a ese parámetro de carga financiera para los ingresos familiares utilizados en el análisis.
Esta situación evidencia una desconexión entre los valores del mercado inmobiliario y el poder adquisitivo de los hogares, lo que restringe las posibilidades de compra y dificulta la reactivación de las ventas.
Viviendas en construcción aumentan y los precios siguen elevados
El estudio también identificó cambios en la composición de la oferta inmobiliaria.
Las viviendas comercializadas en verde, es decir, aquellas que todavía se encuentran en construcción, aumentaron de 517 a 813 unidades entre el primer y segundo trimestre.
En contraste, las propiedades con entrega inmediata disminuyeron de 697 a 625 unidades.
Esto indica que una parte importante del crecimiento del inventario corresponde a viviendas que aún no están terminadas.
En materia de precios, las diferencias entre ambas ciudades continúan siendo significativas.
Fuente: Informe Inmobiliario USS–Tinsa, primer semestre de 2026.
Indicador
Puerto Montt
Puerto Varas
Precio promedio segundo trimestre
60,7 UF/m²
78,4 UF/m²
Variación trimestral del precio
+1,4%
-0,7%
Stock disponible
2.241
568
Ventas primer semestre
344
114
Variación anual de ventas
-22,3%
+9,6%
Absorción segundo trimestre
7,2%
9,9%
Los valores muestran que Puerto Varas mantiene un precio promedio por metro cuadrado aproximadamente 29% superior al de Puerto Montt, pese a la leve disminución registrada durante el segundo trimestre.
¿Qué tendría que ocurrir para que se recupere el mercado inmobiliario?
Para los especialistas, el comportamiento de las ventas durante los próximos trimestres será determinante para establecer si ambas ciudades comienzan a superar su actual fase de recesión.
Paola Figueroa, directora de Inteligencia de Mercado de Tinsa by Accumin, explicó que las señales de recuperación serán diferentes en cada comuna.
“Para Puerto Varas, la confirmación de una recuperación requerirá que la reducción del inventario se acompañe de un aumento sostenido de las ventas. En Puerto Montt, la señal de cambio será la interrupción de la caída comercial y una menor acumulación de viviendas disponibles”.
La especialista agregó que los apoyos estatales para la reactivación inmobiliaria podrían contribuir a reducir la brecha entre el valor de las propiedades y los ingresos familiares.
En ese escenario, las condiciones de financiamiento hipotecario, la evolución de los precios y la recuperación del poder adquisitivo aparecen como factores relevantes para reactivar la demanda.
Informe USS–Tinsa abre debate sobre el futuro habitacional de Los Lagos
Los resultados fueron presentados el martes 20 de octubre de 2026 en la Cámara Chilena de la Construcción de Puerto Montt, durante una actividad organizada por la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián y Tinsa by Accumin.
La jornada incluyó un panel moderado por Roberto Gutiérrez, vicedecano de la facultad, con la participación de Rafael Contreras, presidente del Comité Inmobiliario de la CChC; Mario Marchant, seremi de Vivienda y Urbanismo; Vivian Pinilla, CEO de Inmobisur; y Sebastián Bruna, consejero del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial.
El análisis dejó en evidencia que Puerto Montt y Puerto Varas enfrentan desafíos inmobiliarios distintos, pero comparten una dificultad estructural: el elevado costo de las viviendas frente a la capacidad económica de las familias.
Mientras Puerto Montt necesita recuperar las ventas y reducir su inventario, Puerto Varas deberá consolidar las señales de estabilización. En ambas ciudades, mejorar el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos del sector.