Un análisis del mercado inmobiliario realizado por Patagonia Radio en base a datos de Portalinmobiliario.com, Yapo.cl y medios especializados, revela que los precios de arriendo residencial y comercial en Puerto Varas superaron con creces a los de Puerto Montt durante 2024. La diferencia es especialmente marcada en el segmento de viviendas unifamiliares, donde la ciudad lacustre lidera como la más cara de la Región de Los Lagos.
Según el informe, el arriendo mensual promedio de una casa en Puerto Varas alcanzó los $1.038.734, mientras que en Puerto Montt se ubicó en $697.544, una diferencia cercana al 49%. En el caso de los departamentos, Puerto Varas promedió $697.544 mensuales, superando en 36% a los $511.785 que se pagan en promedio en Puerto Montt.
“Los arriendos son mucho más altos en Puerto Varas por la presión del mercado turístico y el auge de las segundas viviendas, lo que ha generado una seria dificultad para los residentes permanentes que buscan arrendar”, advierte el Informe Inmobiliario USS-Tinsa 2024, citado en el estudio.
El informe también destaca que la demanda por casas superó ampliamente la de departamentos, concentrando un 35% de los contactos de potenciales arrendatarios en la región, siendo Puerto Montt y Puerto Varas las comunas más buscadas.
Arriendos comerciales: Puerto Varas duplica valores en zonas turísticas
En el segmento comercial, las diferencias también son notorias. Mientras Puerto Montt mantiene precios estables, Puerto Varas muestra una fuerte presión en zonas de alto tráfico como la costanera y el centro.
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Locales comerciales en Puerto Montt se arriendan entre 0,2 y 0,3 UF/m² mensual, mientras que en Puerto Varas los valores promedio alcanzan entre 0,4 y 0,7 UF/m². Un ejemplo concreto es un local de 63 m² en la costanera de Puerto Varas, que se ofrecía en UF 41 mensuales (aproximadamente $1.500.000).
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En cuanto a oficinas, ambas ciudades registran valores similares, con promedios entre 0,3 y 0,4 UF/m², aunque Puerto Montt concentra la mayoría de la oferta formal, especialmente en el centro y edificios corporativos como Torre Capital o el Edificio CChC.
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En bodegas y galpones, Puerto Montt también lidera la oferta regional, con valores que oscilan entre 0,15 y 0,20 UF/m², y una creciente demanda por parte de empresas de logística y distribución. En Puerto Varas, este tipo de propiedades es escaso y muchas empresas utilizan infraestructura ubicada en Puerto Montt o sectores aledaños.
Acceso a la vivienda: un desafío creciente en Puerto Varas
Uno de los puntos críticos del estudio es el impacto que el encarecimiento de los arriendos ha tenido en la población residente de Puerto Varas. “La falta de oferta de arriendo tradicional, sumada al auge del arriendo turístico tipo Airbnb, está desplazando a muchas familias del mercado formal. La asequibilidad de la vivienda es un reto serio en la comuna”, señala el informe, citando estudios del Minvu y diagnósticos regionales.
Además, la rápida rotación de propiedades en arriendo —con tiempos de publicación inferiores a dos meses en ambas ciudades— refleja un mercado tensionado, con alta demanda y baja vacancia.
Comparativo de valores promedio mensuales (2024)
| Tipo de propiedad | Puerto Montt | Puerto Varas |
|---|---|---|
| Casa | $697.544 | $1.038.734 |
| Departamento | $511.785 | $697.544 |
| Local comercial (UF/m²) | 0,25 UF aprox. | 0,5 UF aprox. |
| Oficina (UF/m²) | 0,35 UF | 0,4 UF |
| Bodega (UF/m²) | 0,18 UF | 0,16 UF |
Fuente: Elaboración propia con datos de Portalinmobiliario.com, Yapo.cl, informes USS-Tinsa y publicaciones especializadas 2024.
Proyecciones para 2025
El estudio anticipa que durante 2025 la tendencia se mantendrá: Puerto Varas seguirá siendo un mercado premium con precios elevados, mientras Puerto Montt se consolidará como la opción más equilibrada y con mayor disponibilidad de arriendos tanto residenciales como comerciales.
Sin embargo, se advierte que la falta de proyectos de vivienda social y arriendo protegido en ambas ciudades podría agravar los problemas de acceso a la vivienda, especialmente en sectores medios y vulnerables.